Yaşanan kira krizi nedeniyle geçen yıl yasal düzenlemeye gidildi ve kira artışına bir yıl süreyle yüzde 25 zam sınırı getirildi. Peki yeni dönemde ev sahibi ve kiracıların yasal hakları neler?
1. Yeni zam sınırı dönemi ne zaman başlayacak, nasıl uygulanacak?
Kiraya zam TÜİK’in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılıyordu. Örneğin son açıklanan oran yüzde 63.72 oldu. Ancak geçen yıl yapılan düzenleme ile tavan zam oran belirlendi ve “11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında (1 Temmuz dahil) yenilenen sözleşmelerde, kiracıya yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacak” denildi. Önümüzdeki günlerde yasalaşacak düzenleme ile sürenin bir yıl daha uzaması bekleniyor. Bu durumda temmuz ve sonrasındaki aylarda sözleşme yenileme döneminde konut kirasında yıllık artış yüzde 25 olacak. (Farklı bir oran belirlenmezse) Yani son enflasyon rakamlarını baz aldığımızda 3 bin lira olan kira 4 bin 912 bin liraya çıkacakken, sınırlama ile 3 bin 750 lira olabilecek.
ARA ZAM YAPILAMAZ
2. Ev sahibi ara zam isteyebilir mi?
Kira sınırından sonra kimi ev sahipleri yüzde 25’i yeterli bulmadığı için ara zam istemeye başladı. Kiracısı ile yeni rakam için uzlaşanlar da ‘ilk 6 ay için bu rakam’ pazarlığına girdi. Ancak kirada ara zam istenilmesi yasal değil. Kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır.
UZLAŞMAK ZORLAŞTI
3. 5 yılı dolduran kiracılar için süreç nasıl ilerleyecek?
Mevcut sistemde ev sahibi 5 yılı dolduran kiracısı için kira tespit davası açabiliyor. Bu yolla ‘kira bedeli düşük kaldı, mahkemece yeniden belirlensin’ diyor. Hukukçular uzun süren dava süreçleri nedeniyle taraflara uzlaşmasını tavsiye etse de mümkün olmuyor. Çünkü eski kira ile talep edilen rakam arasında makas ciddi oranda açıldı. Kiracının 5 bin lira, ev sahibinin 10 bin kira dediği yerde 7-8 bin liradan el sıkışılıyordu. Şimdi 5 bin kira ödenen evde ev sahibi 30-40 bin lira istediği için orta yol bulunamıyor. Peki bu durumdaki kiracı ne yapacak? Eğer bir uzlaşma yoksa ve dava açıldıysa kiracı yasal oranda zam yaparak devam edebilir. Ta ki mahkeme sonuçlanana kadar. Dava sonucunda kiracının yeni kira bedelinden ödeme yapması, eğer karar verildiyse geçmiş dönem zam farkını da ödemesi gerekir.
4. Zam oranını beğenmeyen tahliye isteyebilir mi?
Kira piyasasında son yıllarda yaşanan en büyük sorun haksız tahliyeler. Ev sahibi evi daha yüksek fiyatla başkasına kiralamak için türlü bahanelerle ‘Evimden çık’ diyor. Ancak daha yüksek kira için hiçbir kiracı tahliye edilemez. Ancak ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Böyle bir durumda da evi üç yıl başkasına kiralayamaz, kiralarsa eski kiracısına tazminat öder. Bir de 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracılar için gerekçe göstermeden tahliye istenebilir.
EVDEN ÇIK DİYEMEZ
5. Ev satılırsa kiracı ne yapacak?
Eski kiracısı olan ve istediği orandan zam yapamayan kimi ev sahipleri mülklerini satma yolunu seçiyor. Evi yeni alan kişi de rakamı düşük bulduğu için eski kiracıyı çıkarıp, yeni rakamla yeni kiracı bulmak istiyor. Ancak kişinin kiracılı bir ev alması her şartta kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Yeni malikin kendisinin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekiyor. Eğer yeni malik kiracıyı haksız yere tahliye ederse üçüncü kişilere üç süre ile kiraya vermesi yasak.
Ayrıca evin satılması durumunda kiracının yeni Ev Sahibi ile ayrıca bir Sözleşme yapması da zorunlu değil. Kiracı yasal oranda zam yapıp yeni ev sahibine düzenli kira ödediğinde sorumluluğunu yerine getirmiş olur.
EV SAHİPLERİNİN ÜÇ FORMÜLÜ
Kiraya zam sınırının uzaması birkaç aydır gündemdeydi. Uygulamadan memnun olmayan ev sahipleri üç formülle kendilerini korumaya aldı. Kimi evini kiraya vermeyip boş bırakıyor, kimi tahliye taahhüdü alarak önceden kiracının çıkışını garanti etmek istiyor, kimi de piyasa şartlarına kıyasla rakamı henüz yolun başında yüzde 20-30 fazla tutarak zammı önceden yapıyor.
Kiracılı evlerde ise geçtiğimiz bir yıl boyunca yasal olarak zorunlu olsa da yüzde 25 zam sınırına uyulmadığını gördük. Yapılacak yeni düzenlemede bu defa fahiş zam yapanlara hapis cezası gelmesi de gündemde. Bu nedenle yeni dönemde zam sınırının sahada ne kadar uygulanacağını zaman gösterecek.
Öte yandan yeni kira düzenlemesinde ev sahiplerini koruyacak bir adım atılıp atılmayacağı da merak ediliyor. Kira geliriyle geçinenler enflasyonun altında bir oranla zam yaptıkları için mağdur olduğunu belirtiyor. Kira sorunu için kalıcı çözümün konut arzını artırmak olduğunu belirten sektör temsilcileri ise kademeli artışı öneriyor. Hem kiracının evde yaşadığı süreye göre zam oranının kademeli belirlenmesi, hem de birden fazla evi kirada olanlar için sınırlamanın uygulanması öneriler arasında.